Un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles es un acuerdo legal entre dos partes (el comprador y el vendedor) en el que se establecen los términos y condiciones de la venta de una propiedad residencial, como una casa, un departamento, un terreno, entre otros.

Este contrato establece las condiciones bajo las cuales se realiza la venta, incluyendo el precio, la forma de pago, el estado del bien y otros aspectos importantes relacionados con la propiedad.

Un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles también se conoce como:

• Contrato de compraventa de propiedad
• Contrato de compraventa de vivienda
• Contrato de compraventa de bienes raíces
• Contrato de compraventa de vivienda residencial

Un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles es necesario cuando se lleva a cabo la compraventa de un bien inmueble. Este contrato es utilizado por compradores y vendedores que deciden vender o adquirir una propiedad, con el objetivo de formalizar los términos y condiciones de dicha transacción.

Puede utilizar un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles cuando:

• Usted es un agente inmobiliario que representa a un cliente
• La transacción se realiza entre familiares
• El vendedor financia la compra del comprador
• Se trata de una venta entre particulares; es decir, directamente entre comprador y vendedor, sin la intervención de un agente inmobiliario o realtor.

En términos generales, cualquier transferencia de propiedad de un bien inmueble debe estar respaldada por un contrato de compraventa, ya que esto garantiza que ambas partes, comprador y vendedor, estén legalmente protegidas y que la transacción cumpla con los requisitos legales establecidos por la normativa vigente.

Con la plantilla de LawDepot, crear su Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles es fácil. Nuestro práctico cuestionario le guiará a través de los siguientes pasos:

1. Añada información general

Indique qué tipo de propiedad se vende. Puede utilizar nuestra plantilla para la mayoría de los tipos de propiedad, incluyendo:

• Casas
• Condominios
• Dúplex
• Casas móviles
• Otros (departamentos, townhouses, etc.)

También tendrá que indicar el estado en el que se ubica la propiedad. Dado que las leyes varían entre jurisdicciones, su acuerdo se personalizará para el estado que elija.

2. Establezca los detalles de la compraventa

Especifique los detalles financieros de la compraventa. Tendrá que especificar:

• El precio total de compra
• El monto de depósito
• Cuando vence el depósito
• Quién retendrá el depósito hasta el final de la operación 

Si el comprador requiere financiación, incluya el tipo de financiación y el coste total del préstamo.

3. Establezca las condiciones de la venta

El contrato de compraventa puede estar sujeto a algunas condiciones, como la aprobación del préstamo hipotecario del comprador para la compra del inmueble. Si las condiciones no se cumplen en la fecha de cierre, el comprador o el vendedor pueden rescindir el contrato.

También puede exigir un nuevo estudio topográfico para obtener mayores garantías relacionados con el título de propiedad del inmueble.  Alternativamente, puede pedirle al vendedor que presente una declaración en la que indique que no tiene conocimiento de ningún cambio en el inmueble desde el último estudio topográfico.

4. Describa la propiedad

Incluya la descripción legal de la propiedad, que puede obtener en la oficina del registro civil de su condado. Añada también descripciones de cualquier mueble o accesorio que haya dentro del inmueble.

Indique el estado general del inmueble y cualquier información exigida por la legislación estatal o federal. Por ejemplo, las ventas de propiedades en California deben informar sobre si la propiedad se encuentra a menos de tres kilómetros de un aeropuerto o si está afectada por ciertos contaminantes.

El cuestionario para el Contrato de Compraventa de Inmuebles de LawDepot le solicita incluir cualquier declaración o divulgación que pueda aplicarse a la propiedad, incluidas las revelaciones reguladas por cada estado.

5. Indique los datos del comprador y del vendedor

Incluya los nombres completos, direcciones y números de teléfono del comprador y del vendedor. Puede añadir varios compradores o vendedores si es necesario.

6. Añada los detalles finales

Elija una fecha de cierre para que se complete la venta de la propiedad. También puede especificar si el comprador tomará posesión en esa fecha o si alquilará temporalmente la propiedad.

En las transacciones inmobiliarias, generalmente hay un período de tiempo entre la oferta y la fecha de cierre. Esto le da al comprador y al vendedor la oportunidad de cumplir con los requisitos y organizar el financiamiento.

7. Defina cómo se resolverán los conflictos

Si hay algún conflicto o disputa sin resolver que deba abordarse antes de la fecha de cierre, puede especificar si las partes deben recurrir a la mediación o al arbitraje.

Estos métodos de resolución de conflictos implican la intervención de un tercero neutral que supervise el asunto. Un mediador ayuda a facilitar a un compromiso, mientras que un árbitro decide cuál deberá ser el resultado (y en este caso, el resultado es vinculante para las partes).

Hay cuatro formas de financiar una vivienda mediante un Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles. La opción elegida depende de la situación financiera del comprador y del vendedor.

1. Financiación por terceros (bancos)

Un banco u otra entidad de crédito concede un préstamo que el comprador debe devolver en el tiempo. Es la forma más habitual de adquirir una vivienda nueva, pero su aprobación depende de la calificación crediticia del comprador, su historial laboral y su situación financiera actual.

2. Financiación del vendedor

En algunos casos, el vendedor puede proporcionar financiación al comprador que no puede obtener un préstamo de una entidad financiera. En tal situación, el vendedor ofrece financiación directamente al comprador, quien se compromete a pagar en cuotas periódicas, las cuales incluyen tanto el principal como los intereses que el vendedor decida establecer.

3. Asumir la hipoteca existente

Un comprador puede asumir (es decir, hacerse cargo) de la hipoteca del vendedor. En este caso, el préstamo de la vivienda se transfiere a su nombre, asumiendo la responsabilidad financiera del resto de la hipoteca.

Puede ocurrir que el prestamista (generalmente un banco) no acepte al comprador como nuevo prestatario. En estos supuestos, el banco estudiará la posible sustitución y únicamente la concederá cuanto tenga garantías suficientes de que le van a continuar pagando la hipoteca.

4. Sin financiación

El comprador no necesita un préstamo, sino que paga la vivienda íntegramente con sus fondos.

Depósito de fianza o seña

Es el depósito que el comprador paga al vendedor para demostrar su compromiso de adquirir una vivienda.

Una vez que se cumplen todas las condiciones y se finaliza la operación de compraventa, el depósito generalmente se descuenta del precio total de la propiedad. Esto significa que la cantidad que el comprador ya ha pagado como seña o fianza se resta del precio final de compra de la vivienda, y el saldo restante se paga al momento del cierre de la venta.

Agente de custodia de la fianza

Cuando se compra una vivienda, una tercera parte conocida como agente de custodia retiene el depósito de seña o fianza hasta la fecha de cierre. Un agente de custodia es un tercero neutral, como un particular o una entidad financiera. Normalmente, el comprador y el vendedor se reparten a partes iguales los gastos de custodia asociados a su Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles.

Prorrateo de gastos

Son los gastos anuales relacionados con el inmueble que el comprador y el vendedor se reparten al cerrar el Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles.

Generalmente, los gastos son prorrateados entre vendedor y comprador, es decir, el vendedor asume estos gastos durante el tiempo del año que continuaba siendo propietario, y el comprador, comienza a asumirlos en el momento en que convierte en nuevo propietario

Normalmente, el comprador reembolsa al vendedor los gastos pagados por adelantado durante el tiempo en que el vendedor no es propietario del inmueble.

Por ejemplo, los gastos prorrateados pueden incluir:

• Impuestos sobre la propiedad: Si el vendedor ha pagado los impuestos anuales de la propiedad por completo antes de la venta, el comprador suele reembolsarle al vendedor la parte proporcional de esos impuestos correspondiente al tiempo en que el comprador será propietario.
• Cuotas de la asociación de propietarios: Si el vendedor ha pagado las cuotas de mantenimiento de la asociación de propietarios (HOA) por todo el año, el comprador suele reembolsar al vendedor por la parte proporcional de esas cuotas.
• Cuotas de mantenimiento: En el caso de cuotas de mantenimiento, como el cuidado del jardín o limpieza, si han sido pagadas por adelantado, el comprador suele cubrir la parte proporcional.
• Gastos de suministros: En algunos casos, los servicios públicos (como el agua, gas, electricidad) también se prorratean entre el comprador y el vendedor si el vendedor ya los ha pagado por adelantado.

Generalmente, la firma ante notario no es obligatoria, sino opcional. No obstante, es importante tener en cuenta que en algunas jurisdicciones, el contrato tenga que ser firmado frente a un testigo. El testigo debe ser una persona neutral y también debe firmar el contrato.

Puede incluir una cláusula en su Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles que permita al comprador la opción de rescindir el contrato por cualquier motivo después de la firma. Un vendedor puede conceder este derecho a cambio de una tarifa de rescisión, es decir, una cantidad de dinero que el comprador tiene que pagar al vendedor y que le permitirá poner fin al contrato sin existir una causa específica.

En este caso, debe especificar el plazo que tendrás las partes para que una de las partes pueda rescindir el contrato.

El plazo no debe ser inferior al mínimo legalmente establecido para este tipo de situaciones. La plantilla de Contrato de Compraventa de Bienes Inmuebles de LawDepot proporciona algunas orientaciones para crear un contrato que cumpla con las leyes del estado elegido.  No obstante, debe consultar a un abogado o remitirse a las regulaciones de su estado relativos a la compraventa de propiedades para obtener más información.

Las leyes estatales también incluyen situaciones que permiten a un comprador rescindir el contrato después de la firma. Por ejemplo, un comprador puede rescindir o poner fin al contrato de compraventa, cuando el vendedor no haya revelado determinados datos o circunstancias relacionados con el inmueble.