Un Contrato de Arrendamiento Comercial es un documento en donde se establecen los derechos y obligaciones del arrendador y del inquilino cuando se arrienda una propiedad con fines comerciales. Este tipo de contrato se utiliza cuando una persona física o una empresa renta un local, oficina, bodega o cualquier otro inmueble comercial para desarrollar actividades empresariales. Al inquilino también se le conoce como arrendatario.
El objetivo principal de un contrato de arrendamiento comercial es definir los términos y condiciones del arrendamiento, asegurando que ambas partes cumplan con sus compromisos legales. Además, este acuerdo otorga al inquilino el derecho de utilizar el inmueble arrendado para operaciones comerciales durante el tiempo estipulado, a cambio del pago de una renta al arrendador.
Un Contrato de Arrendamiento Comercial también se conoce como:
- Contrato de arrendamiento de propiedad comercial
- Contrato de arrendamiento local comercial
- Contrato de arrendamiento comercial
- Contrato de arrendamiento de oficina
- Contrato de alquiler de local
- Contrato de renta de local
En general, una propiedad inmobiliaria se considerará como comercial cuando la misma es utilizado con fines empresariales y hace referencia a cualquier tipo de inmueble que no sea residencial, esto es, no sea utilizado como un hogar. Esto incluye tanto edificios completos como unidades individuales dentro de un inmueble. A continuación, se presentan algunos ejemplos comunes de propiedades comerciales:
- Oficinas, incluyendo unidades individuales o edificios completos de oficinas
- Edificios industriales, como fábricas y talleres
- Tiendas minoristas y locales comerciales
- Restaurantes, cafeterías y cocinas industriales
- Almacenes y otros espacios de almacenamiento
En los Estados Unidos, los arrendamientos comerciales están regulados por la ley de arrendador e inquilino (landlord-tenant law).
Si usted es propietario de un inmueble comercial y lo arrienda a un inquilino, va a necesitar un Contrato de Arrendamiento Comercial. Del mismo modo, si usted es un inquilino de una propiedad comercial y su arrendador no le ha proporcionado un contrato por escrito, es recomendable que usted mismo lo redacte y se lo presente para su firma.
Contar con un contrato de arrendamiento comercial por escrito protege al arrendador, ya que quedan fijadas y documentadas todas las obligaciones y condiciones que el inquilino tendrá que respetar.
Es común que surjan disputas entre arrendadores e inquilinos, como desacuerdos sobre quién debe asumir los costos de reparación o el mantenimiento del local comercial. Sin un contrato, es difícil demostrar lo que ambas partes acordaron al iniciar el arrendamiento. Tener un contrato firmado puede ser de gran ayuda si el arrendador necesita presentar una demanda legal para desalojar a un inquilino comercial.
Además, el contrato debe especificar cláusulas importantes, como si el inquilino puede subarrendar el local comercial a un tercero o si necesita el consentimiento previo del arrendador para hacerlo.
Por otro lado, un contrato documentado por escrito también protege al inquilino, ya que deja constancia legal de su derecho a usar el inmueble con fines comerciales durante el tiempo pactado. A su vez, el contrato obliga al arrendador a cumplir con sus responsabilidades legales y contractuales.
Al redactar un contrato de arrendamiento comercial, es importante conocer los diferentes tipos de arrendamientos que existen. Ofrecemos plantillas tanto para contratos comerciales estándar como para contratos más completos y personalizados.
Uno de los aspectos clave a considerar es cómo se distribuyen los costos operativos entre el arrendador y el inquilino. Existen principalmente tres tipos de arrendamiento según esta distribución: arrendamiento bruto, arrendamiento neto y arrendamiento triple neto.
Arrendamiento Bruto (Gross Lease)
En un arrendamiento bruto, el inquilino paga una renta fija mensual, y el arrendador cubre todos los costos operativos adicionales, como impuestos sobre la propiedad y mantenimiento. Este tipo de contrato es común tanto en arrendamientos comerciales como residenciales. Sin embargo, en algunos casos, el inquilino aún puede ser responsable de ciertos servicios públicos (agua, luz, etc.).
Arrendamiento Neto (Net Lease)
En el arrendamiento neto, el inquilino paga una renta fija y también asume algunos costos operativos adicionales. Bajo un arrendamiento neto, el inquilino puede asumir parte o la totalidad de los impuestos sobre la propiedad, primas de seguro u otros gastos operativos adicionales a la renta.
Arrendamiento Triple Neto (Triple Net Lease o NNN)
En el arrendamiento triple neto, el inquilino es responsable de todos los costos operativos, además del pago de la renta. Bajo un arrendamiento neto, el inquilino asume todos los costos operativos incluidos impuestos sobre la propiedad, primas de seguro y gastos de reparación y mantenimiento, entre otros gastos operativos adicionales a la renta.
Un Contrato de Arrendamiento Comercial debe contener toda la información esencial para formalizar legalmente la relación entre el arrendador y el inquilino, como por ejemplo:
- Detalles de la propiedad: dirección completa y descripción legal del local comercial o espacio comercial en alquiler.
- Uso permitido del local: actividades comerciales autorizadas dentro del inmueble, así como cualquier restricción, como la prohibición de arrendar a competidores directos dentro del mismo edificio.
- Información de las partes: nombres completos, direcciones y datos de contacto del arrendador e inquilino.
- Términos del arrendamiento: plazo fijo o periódico, duración del arrendamiento, y fechas de inicio y finalización.
- Cesión o subarrendamiento: si el inquilino puede subarrendar o ceder el contrato a otra persona o empresa.
- Condiciones de pago: monto del alquiler, frecuencia de los pagos (mensual, trimestral, etc.), y tipo de arrendamiento (bruto, neto o triple neto).
- Responsabilidad sobre servicios y seguros: quién paga los servicios públicos, el mantenimiento y el seguro del inmueble.
- Depósito de seguridad: si el arrendador requiere un depósito de seguridad y si tiene derecho a aumentar el alquiler durante el plazo del contrato.
- Mejoras o modificaciones del inmueble: si el arrendador debe realizar mejoras previas a la ocupación, y si el inquilino tiene permitido renovar o modificar el local comercial para adaptarlo a sus necesidades comerciales.
Al redactar un Contrato de Arrendamiento Comercial, es importante elegir el tipo de plazo de arrendamiento que mejor se adapte a las necesidades del arrendador y del inquilino. En general, los arrendamientos comerciales pueden ser de plazo fijo o periódicos.
1. Arrendamiento de Plazo Fijo
Un arrendamiento de plazo fijo tiene una fecha de finalización establecida. Las condiciones del contrato (incluido el monto del alquiler) no pueden modificarse, a menos que el contrato lo permita expresamente. Una vez que finalice el plazo acordado, el arrendamiento podría continuar automáticamente como un contrato mes a mes, dependiendo de las leyes estatales aplicables en su jurisdicción.
2. Arrendamiento Periódico
Un arrendamiento periódico se renueva automáticamente al finalizar cada período (mes a mes o año a año) y continúa vigente hasta que el arrendador o el inquilino decidan rescindir el contrato.
Este tipo de arrendamiento ofrece mayor flexibilidad, ya que permite:
- Terminar el contrato con previo aviso
- Modificar las condiciones del arrendamiento, incluyendo aumentos de renta
- Adaptarse a cambios en el negocio o la disponibilidad del inmueble
El arrendador generalmente puede ajustar la renta o modificar cláusulas del contrato, siempre que se notifique al inquilino con el tiempo legal requerido, según las leyes locales.
Al arrendar un local comercial, oficina, restaurante o espacio industrial, el arrendador debe tener en cuenta una serie de responsabilidades importantes, entre ellas:
- Verificar que el uso comercial esté permitido: Es responsabilidad del arrendador asegurarse de que el uso comercial esté permitido en la propiedad y que el inmueble sea adecuado para el tipo específico de uso comercial que el inquilino desea llevar a cabo. Por ejemplo, normalmente no se puede operar un restaurante en un edificio de oficinas, a menos que se cumplan ciertos códigos de edificación y normativas locales muy específicas.
- Autorizar el uso específico del inmueble: El arrendador debe decidir para qué tipo de actividad comercial puede ser utilizado el local. En propiedades comerciales con varias unidades, es importante evitar alquilar espacios a empresas que compitan directamente entre sí, para proteger la diversidad comercial del edificio.
- Establecer el tipo y la duración del contrato: Generalmente, el arrendador define el tipo de contrato (plazo fijo o periódico) y el modelo de distribución de costos. El inquilino puede pagar una renta fija más una parte de los costos operativos, o cubrir directamente los servicios públicos. Esta decisión depende del modelo de negocio del arrendador.
- Determinar obligaciones fiscales del inquilino: En muchos contratos comerciales, el arrendador puede establecer que el inquilino pague una parte proporcional o una cantidad fija del impuesto predial (property tax). El monto y la forma de pago se establecen en el contrato.
- Realizar mejoras al inmueble: En algunos casos, el inquilino necesita que se realicen ciertas mejoras en la propiedad para poder operar adecuadamente su negocio. Si estas condiciones se incluyen en el contrato, el arrendador debe pagar y completar dichas mejoras.
- Reparaciones y mantenimiento del inmueble: Dependiendo del contrato, el arrendador puede ser responsable de realizar reparaciones y mantenimiento del local. No obstante, muchos contratos trasladan esta responsabilidad al inquilino, detallándola expresamente en las cláusulas del arrendamiento.
