Última actualización 24 de enero de 2024
¿Qué es un Contrato de Arras?
El Contrato de Arras es un contrato privado que establece un compromiso firme entre el comprador de un inmueble y su vendedor.
El vendedor se compromete a vender el inmueble, y el comprador, a adquirirlo, ambos siguiendo las condiciones ya pactadas en cuanto a precio y otros términos específicos.
El objetivo principal del Contrato de Arras es asegurar que la transacción de la propiedad se llevará a cabo. Por medio de este acuerdo, tanto el vendedor como el comprador demuestran su intención clara y seria de finalizar la venta.
Para oficializar este compromiso y reservar la propiedad, el comprador efectúa un pago inicial al vendedor. Este pago es conocido como "señal" o "arras" y actúa como una garantía de que el comprador está verdaderamente interesado en el inmueble y de que, a su vez, el vendedor no ofrecerá la propiedad a otra persona.
Es importante recordar que, si bien el Contrato de Arras asegura una promesa de venta, no reemplaza al contrato de compraventa definitivo, el cual formaliza la transferencia de la propiedad en una fecha posterior ante un notario.
El Contrato de Arras también se conoce como:
- Contrato de Compromiso de Venta de Inmueble con Señal
- Contrato de Promesa de Compraventa de Bien Inmueble
- Entrega de Señal para Compraventa de Inmueble
- Compromiso de Compraventa de Inmueble
¿Qué pasa si alguien incumple con el Contrato de Arras Penitenciales?
En caso una de las partes incumpla con el contrato de arras penitenciales, esta acarrearía una penalización. Pueden pasar una de las siguientes situaciones:
Que el vendedor o comprador decida no continuar con la compraventa del inmueble
Según el artículo 1.454 del Código Civil español:
- Si es el comprador el que decide no continuar con su compromiso de efectuar la compraventa del inmueble, perderá el dinero aportado en concepto de arras o señal.
- Si es el vendedor quien incumple su compromiso de vender el inmueble, tendrá que devolver al comprador dos veces la cantidad del importe de las arras.
Es importante saber que estas penalidades solo serán aplicables cuando se manifieste expresamente sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil en su contrato de arras.
Que el periodo del contrato de arras venza y no se ha podido firmar aún el contrato de compraventa del inmueble
De igual forma que el ejemplo anterior, si no se llega a firmar el contrato de compraventa y el incumplimiento proviene del vendedor, este deberá pagar la cantidad aportada en concepto de arras por duplicado. Si el inconveniente proviene del comprador, perderá las arras.
En nuestro contrato podrá incluir una cláusula donde las partes, de mutuo acuerdo, podrán ampliar el plazo de las arras.
¿Es obligatorio firmar un Contrato de Arras?
No es obligatorio firmar un contrato de arras. Sin embargo, es buena práctica realizar uno, ya que puedes evitarte futuros inconvenientes y problemas que puedan surgir con la compraventa del inmueble. Al fin y al cabo, en un contrato de arras, entregamos una gran cantidad de dinero a una persona que no conocemos.
Además, firmar un contrato de arras supone varias ventajas entre ellas mayor seguridad jurídica. Le permite al comprador reservar la casa y que no se la venda a otro comprador que le ofrezca más. Y al vendedor en asegurarse la venta de la propiedad, ya que el comprador no podrá arrepentirse en caso haya encontrado otra propiedad.
¿El Contrato de Arras se firma ante notario?
La firma ante notario es opcional para las partes. El contrato de arras seguirá teniendo la misma validez con o sin firma ante notario. Sin embargo, para aportarle mayor seguridad y garantías puede recurrir a uno.
Algunas de las ventajas de firmar el contrato de arras ante notario:
- Información detallada de las cláusulas: el notario podrá explicar a las partes implicadas cuáles son sus obligaciones, derechos, plazos, y demás cláusulas de forma sencilla.
- Vivienda libre de cargas: Podrá confirmar que la vivienda se encuentra o no libre de cargas como hipotecas, embargos, etc.
- Mayor seguridad jurídica
Si bien no está estipulado quién asumirá los gastos notariales, generalmente, es el comprador el responsable de asumir los gastos de registro y notariales.
Hay que recordar que el contrato de arras es un contrato privado que representa el compromiso inicial del proceso de compraventa y no transfiere la propiedad del inmueble. Por tanto, después de haber firmado el contrato de arras, deberá firmar un contrato de compraventa para formalizar la transferencia de la propiedad de una parte a otra.
Esta compraventa sí que es altamente recomendable firmarla ante notario de cara a poder inscribir el inmueble en el registro de la propiedad.
¿Cómo hacer un Contrato de Arras?
1. Defina su rol en el contrato de arras
Si es usted el comprador del inmueble elija comprador. Si es usted el dueño o agente inmobiliario de la propiedad que se va a vender, elija vendedor.
2. Proporcione los detalles de ambas partes
Proporcione los nombres y otros datos identificativos de ambas partes como el DNI, NIE o pasaporte, junto a la dirección postal, email y teléfono. Si alguna de las partes es una empresa (persona jurídica) incluya la razón social y NIF, así como el nombre del representante de la empresa y su DNI/NIE.
Puede añadir más de un vendedor y comprador.
3. Añada la descripción del inmueble
Se recomienda incluir una descripción detallada lo más semejante a la incluida en el registro de la propiedad. Por ejemplo, tipo de construcción, ubicación, número de habitaciones, superficie total, las propiedades colindantes, etc. Añada también la dirección completa del inmueble.
Puede conseguir una descripción completa del inmueble si solicita una nota simple en el registro de la propiedad donde se encuentre registrado el inmueble.
4. Añada los datos registrales
En esta sección, debe añadir la referencia catastral del inmueble. La referencia catastral proporciona información geográfica, física, jurídica y económica sobre la propiedad. Es un identificador fundamental en actos como la compraventa de inmuebles, la solicitud de hipotecas, y otros procedimientos notariales y registrales.
Asimismo, debe añadir los datos de registro de la propiedad donde esté inscrito el inmueble: Registro y número de registro, el tomo, el libro y el número de finca registral. Por ejemplo, Registrado en el Registro de Zaragoza n° 8, tomo 2.100, libro 400, número de finca registral 22.
5. Especifique los accesorios del inmueble
En esta sección defina si el inmueble dispone de algún tipo de accesorio como: trastero, plaza de garaje, jardín privado, bodega, buhardilla o ático u otros accesorios. Marque los accesorios de los que dispone el inmueble, y si lo desea, añada una descripción detallada de cada accesorio.
6. Especifique otros detalles del inmueble
En esta sección defina si el inmueble se venderá amueblado o no. Además, especifique si el inmueble está incluido en una comunidad de propietarios.
Una comunidad de propietarios es un conjunto de personas que son dueñas de diferentes vivienda o locales dentro de un mismo edificio o complejo residencial. Estos propietarios comparten la titularidad sobre las zonas comunes del inmueble, como pueden ser ascensores, jardines o piscina.
En el contexto de una comunidad de propietarios, la cuota de participación es el porcentaje que cada propietario aporta para asumir los gastos comunes del edificio o conjunto residencial.
Si el inmueble forma parte de una comunidad propietario, especifique el porcentaje de participación o cuota en la comunidad de propietarios.
7. Especifique si dispone de las licencias necesarias y de la certificación energética
Defina si el inmueble dispone de todas las licencias necesarias para el uso al que se destina. Por ejemplo, puede ocurrir que el inmueble anteriormente era un local y fue reformado para vivienda, pero no se dispone todavía de licencia de cambio de uso o está en tramitación. Si no se cuenta con las licencias necesarias, especifique si el vendedor deberá obtener estas licencias antes de formalizar la compraventa.
Además, incluya si el inmueble dispone de certificación energética. Según el Real Decreto 235/2013, desde el 1 de junio de 2013 es obligatorio que todos los inmuebles que se vendan o alquilen dispongan de un certificado de eficiencia energética, salvo algunos casos muy limitados.
8. Especifique si incluyen cargas sobre el inmueble
En caso existiesen cargas sobre el inmueble, deberá enumerarlas en nuestro cuestionario. Por ejemplo, alguna hipoteca o embargo.
En el contexto de un contrato de arras, una carga es cualquier limitación de derecho, responsabilidad o gravamen que afecta al inmueble que va a ser objeto de la compraventa en el futuro.
En otras palabras, pueden ser entendidas como “deudas” que recaen sobre un inmueble. Estas cargas son inscritas en el registro de la propiedad y son de carácter público, por lo que cualquier persona puede obtener información sobre ellas.
9. Defina si el inmueble se encuentra vacío de ocupantes o habitado
En caso el inmueble se encuentra habitado, especifique quienes están habitando u ocupando el inmueble. Por ejemplo, puede ser que el vendedor aún viva ahí, unos inquilinos del vendedor u otras personas.
Además, especifique si el inmueble se venderá vacío (sin ocupantes ni inquilinos) o habitado (con los inquilinos citados anteriormente).
10. Defina el precio de venta del inmueble y cuantía de las arras
En esta sección, incluya el precio final de compraventa del inmueble y la cantidad que se va a dejar como señal en concepto de arras.
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal y garantía de que comprará el inmueble en un futuro cercano, sirviendo las mismas como compromiso de que dicho contrato de compraventa será cumplido por ambas partes.
Generalmente, estas arras suelen suponer un porcentaje del precio total de la compraventa (entre el 5 y 15%). El dinero de las arras se descontará del precio total acordado para la compra del inmueble. Por ejemplo, si el precio de compraventa del inmueble es de 400,000€ y se deja 10% (40.000€) en concepto de arras, la cantidad restante 360.000€ se pagará en el momento de la compraventa.
11. Defina el plazo que tendrán las partes para firmar el contrato de compraventa ante notario
El plazo del que disponen las partes para formalizar el contrato de compraventa ante notario comienza a contarse desde la fecha de firma del contrato de arras.
Por ejemplo, si las partes acuerdan un plazo de arras de dos meses, y el contrato de arras es firmado el 1 de junio del 2024, el contrato de compraventa deberá ser formalizado ante notario antes del 1 de agosto del 2024. Esto es, el último día sería el 31 de julio del 2024. De lo contrario, aplicarán las penalizaciones.
El plazo más habitual para transacciones inmobiliarias estándares es de 1 a 3 meses. Es un tiempo generalmente suficiente para que el comprador obtenga financiación (por ejemplo, una hipoteca), se realicen todas las verificaciones necesarias y se preparen todos los documentos necesarios para la compraventa ante notario.
12. Defina si habrá ampliación del plazo de arras y si el comprador podrá optar a su devolución
Defina si quiere incluir la posibilidad de que las partes puedan ampliar el plazo de arras.
Asimismo, defina si quiere incluir una cláusula de condición suspensiva donde el comprador pueda recuperar las arras dadas siempre y cuando se vincule la validez del contrato con la concesión de un crédito o hipoteca.
En España es muy común firmar un contrato de arras mientras se tramita una hipoteca por parte del comprador para poder reservar la propiedad de la vivienda y evitar que el vendedor se la venda a otras personas.
Sin embargo, puede ocurrir que el banco finalmente no conceda la hipoteca al comprador y que la compraventa finalmente no se pueda producir. En estos supuestos, si no se ha incluido nada en el contrato, el comprador perdería la cantidad que hubiese dado como señal en concepto de arras.
No obstante, esta situación se podría evitar si las partes deciden incluir en el contrato una cláusula específica mediante la cual acordarían que, si el comprador no obtiene la hipoteca finalmente, el contrato de arras se cancelaría y se debería devolver esta cantidad al comprador.
Si el rechazo de la financiación se debe a circunstancias imputables exclusivamente del comprador, como falsedad en los datos aportados, incumplimiento de requisitos de solvencia, o cualquier otra causa que no esté relacionado con políticas generales de concesión de créditos de las entidades financieras, el comprador perderá las arras aportadas.
Estas cláusulas son completamente opcionales, y las partes pueden decidir libremente si quieren incluirlas o no en el contrato de arras.
13. Defina cómo se resolverán las disputas y conflictos
Defina si quiere que se resuelvan las disputas y conflictos mediante tribunales y juzgados o mediante arbitraje. Si elige ir mediante tribunales y juzgados elija en los tribunales de qué ciudad se resolverán las disputas.
A la hora de resolver disputas o conflictos entre las partes, el primer paso suele ser tratar de solucionar el conflicto de manera amistosa. Si no se llega a un acuerdo, las partes deberán acudir a los tribunales competentes o al método de arbitraje. El usuario puede escoger entre ambas vías.
14. Incluya la fecha y lugar de firma
Esta fecha es muy importante porque a partir de esta fecha empezará a correr el plazo dado en el contrato de arras.
15. Incluya cualquier otra cláusula adicional
Nuestro cuestionario ya cuenta con todas las cláusulas indispensables para un contrato de arras penitenciales válido. La mayoría de personas no necesitan incluir cláusulas adicionales, pero en esta sección puede añadir otras si su contrato lo requiere.
